Дамушы елдердегі ипотекалық тәжірибе

Азия экономикасы ауыспалы елдерде ипотекалық несиелеу дамыған Үндістан, Таиланд және бірқатар басқа да елдердің. Үндістанда ипотекалық несиелер ұсынады: коммерциялық банктер, кооперативтік банктер, компания тұрғын үй қаржыландыру, кооперативтік қоғам тұрғын үй қаржыландыру. Ерекше рөлі елде ойнайды құрылған 1988 ж. Ұлттық банк тұрғын үй (НЖБ). Негізгі мақсаты — банк құру толыққанды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін. Негізгі функциялары — бұл банктің дамыту, реттеу және қаржылық нарықты қолдау ипотекалық кредит беру. НЖБ белсенді дамуын ынталандырады бастапқы нарық, оның ішінде құра отырып жаңа қаржы компаниялары және рефинансируя олардың кредиттер. Екінші маңызды функциясы — реттеу және бақылау — НЖБ орындайды белгілеу жолымен және бақылау стандарттарының сақталуын ипотекалық кредит беру. Коммерциялық банктер шоғырландырады үлкен жинақтардың бір бөлігі, ол, дегенмен, жоқ жасады коммерциялық банктер көшбасшы тұрғын үй несиелендіру. Себептері болып табылады жылдам, айырмашылығы ипотекалық кредит беру, айналымдылығы капиталдың сауда және өнеркәсіп болмаған жағдайда-ұзақ мерзімді пассивтер көптеген банктердің.

Маңызды мәселелердің бірі дамыған ипотекалық несие беру Үндістан жағдайында үлкен бейресми және полуофициального секторының ұлттық экономиканың проблема болып табылады заңсыз кірістер сауда және мелком бизнесте, шындап қиындатады кредит беру мүмкіндігі өкілдерінің осы топ. Нысандарының бірі осы мәселені шешу болып табылады дамыту самофинансирующих қоғамдық ұйымдардың ипотекалық кредиторлар, қашан несиелер беріледі емес жеке тұлғалар бойынша, ал біріктіру-жеке тұлғаларға, несущему ортақ міндеттемелер, нәтижесінде айтарлықтай көтеріледі мүмкіндігі кредиттік тәуекелді басқару.

Компанияның тұрғын үй қаржыландыру — банктік емес құрылымдар. Үндістан саны 354 осындай компанияның, оның 29-ы береді 95% барлық кредиттер беретін компаниялар. Бұл компанияның құқығы бар қайта қаржыландыру ипотекалық несиелер Ұлттық тұрғын үй банктегі. НЖБ жүзеге асырады белгілі бір қадағалауды осы компаниялар белгілейді және реттеу ережесі. Осылайша, компания мүмкін емес қабылдауға депозиттер мерзімі 12 айдан кем, 84 ай. Сонымен қатар, олар болуы тиіс қолайлы рейтингі мен таза активтер-дан кем емес мөлшерде 2,5 млн. rs, сондай-ақ сақтауға нормативі тарту депозиттердің меншікті капиталына.

Басқа компаниялардың тұрғын үйді қаржыландырудың мамандандырылған несие берушілерге жатады әр түрлі кооперативтік қоғам, қаржыландыру, олардың негізделеді және өзара көмек.

Көпшілігі ипотекалық кредиторлар елде ұсынады стандартты несиелер тіркелген пайыздық ставкамен 15 жылға дейін мерзімге. Несие азаматтарға 60 жастан асқан. Несиені өтеу жүзеге асырылады, ай сайынғы төлемдермен. Басқа қызмет көрсету бойынша шығыстарды қарыз алушы кредит төлейді пайыздары (2% сомасынан пайыздық кіріс), шығыстары бойынша кредитке қызмет көрсету. Бұдан басқа банктерге жинау үшін өтініш беру мөлшердегі 0,5-тен 1% кредит сомасының және әкімшілік мөлшерінде алым сомасының 1% кредит.

Қазіргі уақытта, пайыздық мөлшерлемесі айтарлықтай қысқарды құрайды, несие сомасында 500 мың рупий (11800 долл.) Жылдық 14,5% — ға төмендеп, 100 базистік. Ұлғайған жағдайда несиелеу мерзімін несие бойынша пайыздық мөлшерлеме өсуі мүмкін 25-50 базистік нүктеге төмендеп, жылдық. Өйткені құны қарыз ресурстарын банктердің төмен мамандандырылған ипотекалық кредиторлар, пайыздық ставкалар бойынша банк несиелері біршама төмен. Алайда, мамандандыру мүмкіндік береді компанияларға тұрғын үйді қаржыландырудың анағұрлым кәсіби жұмыс істей нарығында, соның нәтижесінде олардың нарықтағы үлесі айтарлықтай көп.

Үлкен механизмін іске асыру кезінде трансформация жинақ ипотекалық несиелер Үндістан ойнайды Үнді корпорация өмірді сақтандыру және Үнді корпорациясы жалпы сақтандыру аккумулирующие құралдары арқылы сатуға сақтандыру полистерін, бір жағынан, және беретін ресурс ипотекалық нарығы — басқа.

Басынан бастап ипотекалық нарық Үндістан белсенділігінің арқасында үкімет қалыптастыру ипотекалық жүйесі жүзеге асырылды қуатты қолдау шетелден. Сонымен 115 АГО 1981 жылдан 1988 жылғы бөлді 125 млн. ақш долл. Корпорацияның қаржыландыру тұрғын үй дамыту үшін кредит беру отбасыларға аз табысы. Қаржыландыру түскен және басқа да желілер.

Қайталама нарық салынған Үндістанда іс жүзінде дамымаған. Пилоттық жоба облигациялар, қамтамасыз етілген пулы берген ипотекалық кредиттерді іріктелген қаржы компанияларының, жүзеге асыруға тырысып НЖБ. Алайда, бірқатар құқықтық және салық мәселелерін ж / е дамуы қайталама нарық Үндістан, іс жүзінде мүмкін емес. Мәселен, құқықтар беру бойынша кредит беруді талап етеді және кепіл, бұл жүзеге асырылуы мүмкін түрінде жазбаша нысанда арнайы құрал тіркеу құны құрайды 3-тен 17% — ға (байланысты штаты) сомасының секьюритилендіру (кейбір штаттары төмендетті жинау-0,1% — ға дейін). Сонымен қатар, беру, борышты талап етеді арнайы тіркеу жағдайында пулын қалыптастыру берілген несиелерді кредиторлармен әр түрлі орындардан жасайды бұл процесс жеткілікті қымбат. Сондай-ақ бар проблема бойынша кепіл затын өндіріп алу.

Өте қызықты нарығын қалыптастыру үшін ипотекалық кредиттеу Ресей тәжірибесі болып табылады, Тайланд. Нарығы ипотекалық кредит беру Таиландта бірі болып табылады неғұрлым дамыған нарықтардың Азия. Мұның негізгі себебі болып табылады, бұл елдің үкіметі дамытуға үлкен мән береді ипотекалық кредит беру. 1997 жылғы азиялық қаржы дағдарысы тайское үкімет жаңа экономикалық бағдарламасын, тұрғын үй саласындағы рөлі локомотив шығару бойынша еліміздің дағдарыс жағдайынан. Негізгі рөл бағдарламасын іске асыру берілді Үкіметтік тұрғын үй банкке (ПТА), қаржыландыру жүзеге асырылатын Орталық банкі Тайланд, реттеу және бақылау жүргізілетін тайландтық қаржы министрлігі. Бағдарлама аясында дағдарыс кезінде нарықтағы ең төменгі көлемін берілетін кредиттер жоспарланды несие беру мерзімі 30 жылға дейін пайыздық мөлшерлемесі жылдық 9% (нарықтық ставкасы сол кезде 12-13%). Тек алғашқы үш немесе бес жылда мөлшерлеме кредиттер бойынша тіркелген. Капитал ПТА ұлғайып, 10 млрд. бат дейін 30 млрд. бат. Бағдарлама іске асырылды жеткілікті тез. Нәтижесінде үлесі ПТА бойынша жаңадан берілетін кредиттер өсті 32% — дан 1996-шы дан 51% — ы, 1997 ж. 1998 ж. төмен өтімділік ставкасын өсті дейін 18-19% құрады, алайда, ПТА жалғастырды беруге ипотекалық кредиттер бойынша ең төменгі ставкалар мүмкіндік берді бәсеңдете дағдарыстық құбылыстар.

Дағдарыс кезеңінде ПТА болды жетекші элементі жүйесінің ипотекалық кредит беру. Тек ол жүзеге асырды ресурстарды тарту нарыққа ипотекалық кредит беру. Алайда, дағдарыс жағдайында баға тарту үшін ПТА өте жоғары. Осылайша, 1998 ж. банк өзінің екі жылдық облигациялар (жай шығарылымдары банктің 3 және 5 жыл) көлемінде, 5 млрд. бат астында 15,5% құрады (маржа ПТА шамамен 250 базистік нүктеге төмендеп, жылдық). Коммерциялық банктер болды ма қорларға ПТА, тартылған түрінде орналастыру.

Нәтижесінде, жүзеге асырылған іс-шаралар туралы » 1999 жылғы нарығындағы жағдай тұрақтанды, банктер бастады белсенді түрде бәсекелесуге және ұлғайту, өз ипотекалық портфель бойынша пайыздық мөлшерлемелер кредиттер төмендеді орташа жылдық 9% дейін (кейбір банктер белсенді бәсекелестік ұсынды кредиттер тіпті 6,5—7,5%). Нарықтың тұрақтануы мен өсуі, бәсекелестіктің төмендеуіне алып келді рөлін ПТА нарығында. Мәселен, жоспарланған ПТА көлемінің берілген несиелер 1999 ж., көлемі 50 млрд. бат жылдың бірінші жартысында берілді ПТА кредиттерді тек 11 млрд., яғни 22% — жоспарланған жылдық сомасы. Осылайша, негізгі рөл ПТА дағдарыс жағдайында саяды төмендету өтімділік тәуекелі үшін банк жүйесінің, шектеу өсу пайыздық ставкалар, қарыз алу шарттарының нашарлауына ипотекалық нарығында.

Дағдарыс 1997-1998 жж. мәжбүрледі тайское үкіметі ерекше назар аудару рәсімдерін жетілдіру, андеррайтинг, бағалау, несие және қарыз алушылардың төлем қабілеттілігін. Осы мақсатта қаржы министрлігі құрылды Тайское кредиттік бюро шілде 1999 ж. Сондай-ақ, ұлттық стандарттар әзірленеді беру және ипотекалық несиелер бойынша қызмет көрсету. Сонымен қатар, жаңа стандарттар әзірленеді бағалау кепілдерді мүмкіндік беретін, ипотекалық несие берушіге толық өз талаптарын қанағаттандыруға сату арқылы салынған жылжымайтын мүлік. Толыққанды дамуы үшін кепілзат қайталама рыногының 1998 ж. құрылған негізінде арнайы заң Корпорациясы қайталама ипотек (КВИ) түріндегі мемлекеттік кәсіпорынның бақылауымен қаржы министрлігі.

Қазіргі уақытта КВИ кірісті сатып алу ипотекалық несиелерді қалыптастыру, пул ипотек және секьюритилендіру. Алайда, неғұрлым қатаң талаптар КВИ сапасына қойылатын ипотекалық кредиттерге мүмкіндік бермейді әзірге тез өсіріп операциялар қайталама нарықта.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *